出台背景

深圳市人民政府昨日公布《关于完善土地供应管理的若干意见（送审稿）》（下称“《意见》”），引起业内高度关注。

相对于国内其他一线城市，深圳市的土地堪称匮乏。深圳的整体面积只相当于北上广的主城面积，且有近一半为不能开发的山地。深圳市陆域面积1997平方公里，其中建设用地976平方公里，达到48.8%，建设用地利用比例系全国最高，已近极限。供需矛盾导致“地王”频现。2015年12月，泰禾集团以7.99万每平米单价拿下宝安尖岗山地块，刷新全国单价地王记录。2016年6月，在光明新区商住地块的拍卖现场，龙光地产以总价140.6亿元问鼎全国总价地王。今年深圳出让的土地中，至今没有一宗是住宅用地，供地情况之紧张可见一斑。实行差别化、精准化土地供应势在必行。

此次公布的《意见》着眼于“依法依规行使土地管理权力”，针对健全土地供应体系、加强建设用地供应及审批监管、政策衔接及时效等三个方面提出12点意见。

重点解读

一、《意见》拟恢复已停止二十九年的“划拨方式”供地，范围仅限于产权归政府的公益性、非营利性用地，如公共管理与服务设施用地和只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房（含科技企业孵化器）用地。在明确产权归政府的前提下，不限定划拨用地投资主体，力图在提高资源配置效率的同时确保公共服务及产品惠及更多人群。

二、《意见》明确了可以“协议方式出让”（即无需“招拍挂”）的建设用地包括：1、社会投资，产权归经市政府确定的投资主体且只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房和科研项目用地。2、社会投资且产权归投资主体的区域交通、城市道路、轨道交通等交通设施用地。3、政府已确定特许或者特定经营者的公用设施用地。4、连接两宗已设定产权地块的地上、地下空间。该空间主要为连通功能且保证24小时向公众开放的，按照公共通道用途出让，允许配建不超过通道总建筑面积20%的经营性建筑。显然，这是适应土地利用向立体化发展的趋势，鼓励开发商投资以增加土地分层利用。5、城市更新用地、棚户区改造用地、土地整备留用地及非农建设用地、征地返还用地、置换用地等。这一明确规定为深入推进城市更新和棚改提供了制度保障。

 

三、出让用地除按照《意见》可以协议出让的以外，一律应以招标、拍卖、挂牌方式供应。为促进产业升级，特别规定“除房地产业以外，经市、区政府遴选确定的重点产业项目用地可以采取“带产业项目”挂牌方式供应”。

四、探索土地租赁制度。提出短期租赁和长期租赁供应方式，对急需的公共设施、公益事业等实行租期五年以内的短期租赁，工业及其他产业用地通过招拍挂实行“不少于五年且不超过二十年”的长期租赁，以减轻实体企业的用地负担。

五、强调充分发挥土地利用规划和计划调控作用，明确净地供应要求，规定“拟供应的土地应当为权属清晰的国有土地，安置补偿须落实到位”并具备“三通一平”等动工开发的基本条件。显然，这一规定的目的是为了杜绝土地闲置，防止开发商以道路、市政配套设施不完善或存在法律经济纠纷为由延长开竣工期限。

 

六、完善土地供应监督机制。在“强区放权”的同时，《意见》赋予市规土委通过新增建设用地指标、建设用地清退指标等管控手段，以加强对各区土地审批、供应情况的监督管理。

七、尝试建立土地供应与企业信用联动机制，规定在土地供应中存在违法违约的企业将列入失信“黑名单”，今后不得参与深圳城市更新、土地竞拍等活动。此举将给一些习惯“围标”、“捂地”的开发商戴上“紧箍咒”。

在简政放权的大背景下，此次公布的《意见》充分体现了“完善土地有偿使用制度”、“健全土地供应体系”两大原则要求，或将给深圳房地产业乃至城市转型发展带来深远影响。

王劲松律师