深圳市于2016年开始探索对旧住宅区实施棚户区改造，我们团队参与的棚改项目均取得了良好的效果。预计2018年棚改将在深圳各区较大规模地展开。在改造过程中，如出现少部分“钉子户”不合理利益无法满足不签约而致使棚改项目停滞不前的情况，市、县级政府如何在棚改项目符合“公共利益需要”前提下依法依规的实施房屋行政征收？房屋征收需要有哪些前置要件？要履行哪些程序？我们团队对此进行了研究和梳理，以为实施主体和政府部门提供借鉴。

 

一、房屋征收决定前置要件

（1）符合公共利益需要。属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）（国务院590号令）第8条规定列举的“公共利益需要”情形，是实施房屋征收最核心的前置要件。

（2）确定房屋征收范围。房屋征收的范围应当与建设活动的范围保持一致，建设活动的范围由规划主管部门确定。具体根据规划选址与土地预审相关文件规定的用地范围，结合房屋产权等实际情况确定。

（3）征收补偿费用足额到位。《条例》第12条第2款规定：“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。”

 

二、房屋征收决定的程序

分为辅助性工作程序、前置程序和决策程序。

（1）辅助性程序：主要有启动程序、暂停办理相关手续程序、房屋价值预评估程序、未经登记建筑的调查、认定、处理程序。

——启动程序：

旧城改建房屋征收启动程序：

a、组织开展危房集中、基础设施落后的调查认定；

b、编制房屋征收计划；

c、国民经济和社会发展年度计划提交人大会议审查；

d、发改部门印发国民经济和社会发展计划。

e、规划部门出具规划意见；

f、房屋征收部门筹集征收补偿费用。

保障性安居工程房屋征收启动程序：

a、住房保障部门出具保障性安居工程批准文件；

b、编制房屋征收计划；

c、国民经济和社会发展年度计划提交人大会议审查；

d、发改部门印发国民经济和社会发展年度计划；

e、规划部门出具规划意见；

f、房屋征收部门筹集征收补偿费用。

——暂停办理相关手续程序：主要包括起草通知、致送相关单位和公告。暂停期限最长不得超过1年。

——房屋价值预评估程序：是针对拟征收范围内房屋价值及拟用于产权调换的房屋价值进行预先评估，并作为测算征收成本、拟定征收补偿方案的重要依据。预评估的评估时点为房屋调查公告之日。

——未经登记建筑的调查、认定、处理程序：未登记建筑一般分为四类，取得规划审批手续的合法建筑、临时建筑、违法建筑和历史无证建筑。对合法建筑与未超过使用年限的临时建筑应当给予补偿；对违法建筑应根据《城乡规划法》的规定进行处理，尚可采取相应措施消除对规划实施的影响的未登记建筑，在处罚、补办相应手续后，可按合法建筑给予补偿。对无法采取改正措施消除影响的，按违法建筑不予补偿；对历史无证房屋，应当遵循公平、合理基本原则，充分保障被征收人、利害关系人居住条件、生活水平不降低前提下进行认定和处理。《深圳市房屋征收和补偿实施办法》第33条对房屋征收范围内未经产权登记的建筑如何进行补偿作了详细规定。

（2）前置程序。是直接关系到房屋征收决定是否具备法律效力的必经程序。主要有确定拟征收范围、房屋基本情况调查、确定征收补偿方案以及满足一定条件下的听证等程序。

    A、调查登记程序：主要有调查公告——入户调查——调查结果公布——调查结果异议处理。

    B、确定征收补偿方案：是政府开展房屋征收补偿工作的基础，更是被征收人最关心的核心问题。确定征收补偿方案的程序如下：

a、拟定征收补偿方案。

b、论证征收补偿方案。

c、征收补偿方案征求公众意见和有条件的组织听证。这里需要注意的是：听证程序并非征收补偿方案征求意见时的必经程序，只有满足一定前提条件下才召开。一是旧城区改建需要实施房屋征收，其他公共利益需要实施房屋征收没有这一程序；二是多数被征收人认为征收补偿方案不符合征收与补偿规定，一般是超过被征收人数量的50%；三是听证会的范围不仅包括被征收人，还应扩大到社会公众代表。

d、征收补偿方案的修改。

e、征收补偿方案的公布。需要注意的是，公布的主体应为政府，而非房屋征收部门。

（3）决策程序：主要分为两步：

A、社会稳定风险评估：一般是由房屋征收部门委托无利害关系的第三方专门机构进行风险评估。

B、政府常务会议决策。房屋征收决定涉及被征收人数量较多时，应当履行政府常务会议讨论决策程序。

 

三、房屋征收补偿程序

A、房屋征收部门与被征收人在签约期限内订立征收补偿协议；

B、在签约期限内达不成征收协议的，房屋征收部门报请辖区政府作出补偿决定，予以公告。

C、对被征收人给予补偿后，被征收人应当在协议约定或补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

D、被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，辖区政府应当在法定起诉期限届满之日3个月内依法申请人民法院强制执行

附：房屋征收流程图：

征收项目列入全市年度房屋征收计划——开展项目立项选址，取得规划选址与土地预审文件——确定拟征收房屋的具体范围——｛1、征收范围确定后3个工作日内，房屋征收部门发布征收提示公告；2、征收范围确定后30日内，房屋征收部门组织完成前期调查和房屋征收预算方案编制｝——房屋征收部门在征收范围确定后30日内，结合前期调查和费用概算，拟定房屋征收补偿方案报辖区政府——｛1、辖区政府对补偿方案进行论证，予以公布，征求公众意见或组织听证，征求意见期限不少于30日；2、房屋征收部门制定社会风险评估方案，在补偿方案征求意见期内同步组织有关部门、专家、学者对房屋征收的社会稳定风险进行评估论证｝—— 房屋征收部门落实房屋征收补偿费用，确保房屋征收费用足额到位——房屋征收部门提请辖区政府核准，作出房屋征收决定——征收决定作出后5个工作日内，在房屋征收范围、政府网站或者深圳特区报公告3日——公告当日，暂停办理征收行为限制所列事项的受理、审批、登记等手续，最长不超过1年——房屋征收部门与被征收人在签约期限内订立征收补偿协议——在签约期内达不成征收协议的，房屋征收部门报请辖区政府作出征收补偿决定，并予以公告—— 对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的搬迁期内完成搬迁——被搬迁人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，辖区政府应当在法定起诉期限届满之日3个月内依法申请人民法院强制执行。