这一次的主角是此前市场传言中的上海第一高楼——"上海中心"所在的陆家嘴Z3-2地块。11月21日,陆家嘴(600663.SH)发布公告称,公司拟与上海市城市建设投资开发总公司(以下简称"上海城投")、 上海建工集团(以下简称"上海建工")合资组建项目公司开发Z3-2地块,分别占股45%、51%和4%,注册资本54亿元。

    Z3-2地位特殊,是1993年陆家嘴整体规划中的三栋超高建筑之一所在,2005年曾公开招投标后因"上级政府对地块城市规划做出重大调整"的原因被叫停,此后曾传出该地块将建一个逾700米、"代表世界"的全球第一高楼计划而再起波澜。

    对此次突然而至的陆家嘴公司公告,一位接近决策核心层的上海知情官员透露,这期间的变化不是陆家嘴,甚至不是浦东新区能够决定的,而是直接来自市政府层面。

    一波三折

    根据公开资料,Z3-2地块(又称"陆家嘴高尔夫球场地块")位于浦东陆家嘴金融中心区,东泰路、银城南路、花园石桥路交界处,北面是金茂大厦,东邻上海环球金融中心。建成后将与金茂大厦、环球金融中心三足鼎立。

    "2005年,该地块首次由陆家嘴公司公开招投标时,业内对其价格评估是至少20亿元人民币。但随着这两年上海土地价格一再飙升,尤其是该地块隔黄浦江对岸的南京东路163地块竞出天价后,该地块目前的市场价格显然又升了一大截。"上海某开发企业资深人士柴一峰这样向记者表示。

    2005年3月底,陆家嘴公司公开推出Z3-2地块位,地块总面积2.03万平方米,建筑容积率不大于9.83,可建设办公、酒店、商场及公共休闲广场等综合性、多功能的超高层大厦,立即引来众多地产大鳄围抢。4月18日,陆家嘴公司正式发出邀标书,其中包括了新鸿基、和记黄埔等总共约6家知名企业。

    而正当有受邀企业积极准备大干一番的时候,2005年8月底,陆家嘴公司方面表示,原定8月进行的招标工作将推迟,最新招标日期定在当年11月上旬。

    而2005年9月29日,受邀的房地产企业相继收到陆家嘴公司的"邀标终止信":由于上级政府近期对该地块城市规划做出重大调整,陆家嘴Z3-2地块的基本情况和建筑工程规划设计要求已不再适用,所以本次招投标停止。

    此后很长时间,Z3-2地块的最终归属迟迟没有定论。

    更具有戏剧性的一幕发生在今年下半年,美国SOM建筑设计事务所的官方网站上赫然出现了一个名为"上海中心"项目的介绍,其中项目设计效果图显示上海中心是一座晶莹剔透、形状酷似方尖碑的建筑,主体建筑118层,高580米。SOM建筑设计事务所曾经参与了Z3-2地块建筑设计方案。

    不过,相关传言中的设计方案随后被证实仅为是"内部讨论",原定的有关这幢超高层的正式设计招标并没有举行。

    11月22日,陆家嘴公司有关发言人士告诉本报记者,项目公司目前尚未注册成立,项目公司的详细情况、项目规划设计的具体细节等,都还没有最终确定,唯一明确的是建筑面积约20万平方米。

    值得注意的是,就在11月21日陆家嘴上述公告宣布之前的20日晚些时候,美国SOM建筑设计事务所的官方网站上关于"上海中心"项目设计网页已悄然撤下。

    三大国资巨头联手

    上海城投、陆家嘴、上海建工,这三家国资公司当数上海房地产开发及建筑行业的领军企业,经历一番波折之后,这幅受人关注的土地最终由三大国资巨头联手开发,足见有关部门的重视程度。目前三巨头的合作细节尚未明确。

    本报记者从上海市新闻发言人小组了解到,10月30日,新闻发言人小组经向上海市规划局询问该地块事宜得到答复是:该地块位于陆家嘴核心区域,根据小陆家嘴的整体规划,将建陆家嘴标志性的高层建筑。其规划是根据陆家嘴整体功能规划而定,主要考虑小陆家嘴整体城市建筑风貌,不刻意追求上海第一高楼或世界第一高楼的称号。

    按照1993年<上海陆家嘴中心区规划设计方案>中的规划,金茂大厦、环球金融中心加上陆家嘴Z3-2地块,将建设3幢超高层的标志性建筑,形成"品"字形的三足鼎立之势。第三幢陆家嘴超高层建筑将成为浦东陆家嘴金融贸易区未来的又一个标志性建筑。

    有证券公司分析报告指出,到目前为止,陆家嘴公司所有的转让土地行为,均符合估值预测的假设。至2008年末,公司新建出租物业规模,将从目前的不足5万平米,增加到50余万平米(含收购项目),扩张约10倍左右。租赁收入规模也将从目前的年1亿多元,增加到8-10 亿元左右。此后,增长将持续。

    值得注意的是,虽然Z3-2地块的建设某种程度上是市政府"钦点"开发企业。但未来的市场前景却绝不可能依靠"钦点"。

    戴德梁行最新发布的写字楼市场报告称,今年上海写字楼市场依然强劲,空置率持续走低,整体租金报价呈上升态势。仲量联行的研究报告显示,目前上海核心商务区甲级办公楼租金继续高出市场平均水平10%。

    但是,预期2008-2009年,陆家嘴地区写字楼还将持续放量,到2010年,陆家嘴写字楼供应量将达到100万平方米,将对租金产生一定的压力。

    "上海高档物业租金向上的趋势最近几年不会改变,但当Z3-2项目入市时,按照建设周期大概推算,很可能已经错过了高档物业市场的黄金时期,应该说,还是存在一些不确定性。"有物业分析师指出。